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解读房贷巨变!房贷打折不复存在,二套房贷利率至少加0.6%

发布日期:2019-09-04

    LPR(贷款市场报价利率)来了,房贷也要跟着一起变了。

    今日傍晚,央行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜的公告。

    首套房贷利率不得低于相应期限LPR;二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

    业内人士分析指出,新算法不意味着房价利率一定下跌,未来首套房贷将告别“打折”,且首套房贷和二套房贷的利率差可能拉大。

    公告显示,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

    据了解,8月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新LPR(贷款市场报价利率)首次报价显示,1年期LPR为4.25%;五年期以上LPR为4.85%。这一利率将在下一次(9月20日)发布LPR之前有效。

    定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

    同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

    2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

    此外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

    解读:

    1、房贷利率会不会下跌?

    答:不一定

    目前基准利率为4.9%,而按8月20日5年期以上LPR为4.85%,不少人解读为房贷利率下调。

    房卫士按揭总经理,资深房产专家郑大源介绍,事实上基准利率已经好多年没有调整的,而LPR每个月都会调整,有可能下降,有可能上升,只能说利率更加市场化,但不一定是下降,也可能会上升。

    2、首套房贷利率能否下调?

    答:有可能

    按照公告,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)。

    中原地产首席分析师张大伟分析,当下全国主要城市首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39%以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。

    3、首套房贷利率还能打折吗?

    答:不能了

    据了解,此前首套房贷利率曾出现低于基准利率的情况,2009年为了促进住房消费,房贷利率曾一度较基准利率下浮30%,而在2015年,首套房贷利率也曾有下浮10%的情况。

    张大伟透露,目前首套房贷利率最低的上海,利率可打95折。

    但是此次的公告明确,首套房贷款不得低于相应期限贷款市场报价利率,这也意味着,未来房贷利率失去了低于LPR的可能性。

    4、首套二套利率差会变大吗?

    答:可能会

    据了解,目前在广州,首套房贷利率基本是上浮10%(5.39%),二套房贷利率主流是基准利率上浮15-20%(5.635-5.88%),两者利率差最大也仅为0.49%。

    不过按照最新的要求,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),两者利率差就达到了0.6%。

    “这份公告的第一句:为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。扩大首套二套贷款利率差,也是符合‘房住不炒’定位的”。”郑大源表示。

    5、贷款之后利率多久调整一次?

    答:最短一年调一次

    除了算法的变化之外,此次公告还提到了利率重定价。

    中国人民银行有关负责人表示,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

    6、加点数值能不能变?

    答:不能变

    据了解,在此前的房贷中,基准利率会根据每天是否有调整而变化,但是打折上浮幅度,则不会变。例如申请贷款时房贷利率为基准利率上浮10%,那么未来20年都将上浮10%。

    而未来调整为加点数值的方式,例如二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

    中国人民银行有关负责人表示,每笔贷款具体的加点数值,由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

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