服务热线:
欢迎光临利来官网,利来国际官网网站!
新闻动态
您当前的位置:官网首页 > 新闻动态 >

成都西城商业变奏曲

发布日期:2019-07-31
感受近十年城西商业的节奏变化。

编者按:本文来自微信公众号:商业地产志(ID:CRRCHINA),作者Lori,36氪经授权发布。

如果问,成都西城有什么?想必大部分人不会首先想到商业。因为,宽窄巷子、锦里、武侯祠、青羊宫、杜甫草堂等成都多个市内知名旅游景区,都在城西。正因如此,伴随而来的常年不间断的休闲旅游人群,也为西城商业的发展提供了一定的多元客流支撑。

撇开春熙路不讲,成都的东南西北四大方位,城西无疑是最早成熟的片区。这里说的“成熟”,既包括形成了浓厚的居住氛围,即日常生活的烟火气;也包括了商业配套的及时跟进,譬如早在十多年前就出现了大型百货商场以及购物中心。

而且,成都最早的一批品质居住区,也大都落址于城西,大量具有消费能力的高质量客群亦随之入主西城,也因此,“西贵”之说由来已久。

不过,最近几年,“西贵”变成了“西控”。字面意思好像很明显,控制。而我更愿意将其理解为:节奏控制。

一方面由于较早开发以至于土地资源相对饱和,因此需要把控新入市项目的水准与质量;另一方面是从可持续发展的角度,对产业门类和发展规模进行适度控制。

不同于城东的“各自为营”,也不同于国际城南的“高开低走”,一直稳定延续的“生活气”,大概可以算是城西商业的主旋律,围绕这个主旋律,近十年的西城商业发展呈现出了一曲时高时低、时缓时急的“变奏曲”。

为了更清晰地展示此文重点分析的重点片区——二环到绕城的区域,我们做了一张简易的地图:

成都西城商业变奏曲

本文所涉及的主要项目区位图 | 制图 Jone

鉴于城西商业布局的商圈组团不甚清晰,因此,我们尝试从三大行政区来分别对几大重点商业片区进行梳理,希望可以相对清晰地呈现成都西城的商业发展节奏。

青羊:内光华-外光华

典型项目:仁和春天百货光华店、城西优品道

鹏瑞利青羊广场、西村、麦德龙、青羊万达等

成都西城以青羊区为中心区,北接金牛、南靠武侯。而青羊区的大型商业则主要集中在光华片区,其中,也包括了城西较早的综合型百货商场代表——西单商场。

成立于2004年的西单商场总投资约8000万元,经营面积约9万平方米,涵盖了超市、百货和餐饮等几大社区生活的主流业态。

客观地说,在其刚开业的十多年前,的确是片区内最具知名度的商场,毕竟在彼时不仅城西,甚至是整个成都,都仅有市中心一带有几家老牌百货。在那个年代,商品品类十分丰富的“百货商场”,无疑是非常洋气时尚聚人气的地方。

成都西城商业变奏曲

同样客观地说,随着成都商业发展的步伐愈渐加快,尤其是购物中心模式大肆扩张之后,西单商场并未紧跟市场消费风向,业态老化、品牌汰换缓慢,以至于难以再满足早已变化的消费需求,逐渐丢掉了原本的优势。

不过,西单商场也在多年运营中适当尝试更新血液,比如将超市更换成受众面更广、知名度更高的永辉超市,还引入了年轻及偏商务客群钟爱的星巴克,据说近期还在调整零售业态的女装和女鞋部分,主要集中在商场1层的门面区。

成都西城商业变奏曲

尽管老旧的物业和缺乏体验感的购物环境,依然让西单商场频频遭受诟病,但在经历百货行业的大起大落,甚至前几年的“闭店潮”之后,它能够一直存活至今。一方面说明了西单商场尽管改变得慢了一些,但多少有效果,而且因为是自有物业,项目方拥有绝对主动权;另一方面也说明了,城西较早成熟的居住氛围所带来稳定的社区的客群,依然有着不可小视的日常消费需求。

但其实,在西单商场现身之前的2001年,来自德国的仓储式超市品牌麦德龙,就已将成都的首家门店落址于城西的内光华片区,它的到来,直接改变了成都消费者对于“传统超市”的刻板印象,在随后的十多年间,更多元化的超市形态开始在城西以及整个成都陆续出现。

2009年,发迹于本土的仁和春天光华店正式开业,是继位于天府广场的人东店之后的第二家门店,地处西二环外侧,内容上延续了人东店的高端品牌血液,且营业面积更大,涵盖的品牌及品类也更丰富,在很大程度上带动了城西的消费升级。直到2015年,茂业商业高调并购仁和春天人东店与光华店,甚至创下了西南地区零售行业收购规模的纪录。

成都西城商业变奏曲

而与仁和春天人东店同年开业的还有距离它不远的城西优品道,同样属于内光华片区的城西优品道,应该是该区域较早一批购物中心的代表,并且搭配了公寓和写字楼,其商业部分的物业形态是则由盒子和街区组合而成,体量共计11万方,涵盖了零售、餐饮、娱乐休闲等更多消费内容,因此也带来更多元的消费体验。

成都西城商业变奏曲

经过十年的持续运营和调改,如今的城西优品道也变得更加年轻时尚化,这从其近一两年新引入的品牌(西贝莜面村首家街区店、阿迪达斯、耐克等),以及围绕“年轻人”、“潮咔”、“打卡”、“网红”等关键词推出的多个主题活动都可见一斑。

外光华片区严格说来可以一直延伸到温江,但仅就我们画出来的区域来看,鹏瑞利青羊广场和青羊万达广场应该算是支撑这一片区日常消费的绝对主力。前者开业于2014年,后者在2016年底亮相,都算是典型的盒子商业,但同时身边也有社区配套型的街区店铺作为补充。

尤其是鹏瑞利青羊广场,其身边既有东原时光道的住宅配套商业(包括城西首家迪卡侬),也有中铁西城、西环广场及光华中心写字楼的商务配套商业(以餐饮业态为主),1km范围内还有成都市妇女儿童中心医院和成都树德中学光华校区。

既有住宅客群,又有商务客群,还有学校和医院的特定客群,好像很热闹。可是,身边小规模的配套商业聚集,加上社区零散底商的各自为战,实则竞争压力并不小。

成都西城商业变奏曲

好在鹏瑞利青羊在片区内尚有一些独有的内容,如片区内独家的MUJI、相对丰富的儿童亲子业态,以及有独特体验感的屋顶农场等。因此,其业绩表现虽不算惊艳,但胜在一直保持稳定。

如果再稍微往外走一点,地铁4号线蔡桥站有在建中的绿地蔡桥项目,其中就包含了绿地西南首个全自持的商业项目——GLAD CITY绿地·熙世界。据了解,商业面积5.4万方的绿地熙世界,将分为A/B/C/D四个馆,分别对应生活方式、亲子空间、全球购享和运动之家四大业态。目前,绿地优选G-Super超市和苏宁影院已签约入驻,未来或将为城西带来更多元化和国际化的消费内容。

武侯:双楠-川藏立交-武侯立交

典型项目:千盛百货、伊藤双楠店、龙湖成都金楠天街、

成都大悦城、吾悦广场、武侯万达广场、龙湖成都武侯星悦荟等

武侯区可以分成两个组团,首先是大家口中的“金双楠”。

这里也有一个“最”,伊藤洋华堂业绩最高的门店——2003年开业的伊藤双楠店。这里还有一个“首次”,大商集团首次进入西南市场的项目——开业于2007年的千盛百货。

成都西城商业变奏曲

而在伊藤和千盛之间,有一个鹭岛国际步行街,位于城西公认的“富人区”,属于鹭岛国际社区的配套商业街区,也是成都街区商业的典型代表。鹭岛国际步行街建面约3万方,以欧洲海派文化为主题特色,业态以餐饮为主,配有少量休闲娱乐以及零售作为补充,主要呈现一种国际社区的生活方式。

金楠片区最新现身的大型商业体,当属2015年10月23日开业的龙湖成都金楠天街。9.6万㎡的面积中,涵盖了零售、儿童、餐饮、超市、影院、生活配套等多种业态,主力品牌包括永辉超市、CGV影院、优衣库、屈臣氏、Adidas Originals等,同时也带来了多个城西、成都乃至西南区的首店。

成都西城商业变奏曲

现在回想,2015年应该算是武侯区商业比较热闹的一年,两个定位明显差异的大盒子——龙湖成都金楠天街和成都大悦城,一个主攻社区生活、家庭亲子等业态;一个瞄准18-35岁的年轻时尚客群。二者的前后脚亮相,让沉寂了一些时日的城西商业节奏突然加快,一时间收获了来自全城乃至更大范围的关注。

客观地就辐射范围而言,大悦城的客群来源会相对更广。更何况,这条已经在北方成熟运营多年的商业产品线,亦是首次进入西南,并落址于成都武侯区的另一大组团——武侯立交到川藏立交一带,该片区的大型商业体集中出现在三环内外侧。私以为,这个片区的商业真正热闹起来,正是在成都大悦城开业之后。

成都西城商业变奏曲

成都首座大悦城于2015年12月24日正式开业,同步呈现的有400多个品牌商户,以及咕噜学院和悦街两条主题街区,还带来了电影《魔兽》的全球首展。彼时的官方数据显示,成都大悦城开业首日,不计近万平户外广场的客流,进店客流破30万人次,首日销售额破千万元,开业前四天日均客流约21.25万人次。

如今,成都大悦城已经运营三年有余,持续不断地通过品牌汰换和高频次的各类SP及PR活动,去增强消费粘性和品牌影响力,其业绩亦是逐年稳中有升。此外,成都第二座大悦城也已经敲定将落址城南天府新区。从城西出发,大悦城已将年轻、潮流、时尚等标签强势植入了成都消费者的心里。

成都西城商业变奏曲

在龙湖成都金楠天街和成都大悦城把这个片区的商业节奏提起来之后,随后的2017年,新城集团旗下的吾悦广场和万达的轻资产输出项目武侯万达广场,也在同年12月相继现身。至此,武侯立交-川藏立交一带的商业竞争格局初步成型。

未来,还将有龙湖在成都的首个星悦荟项目在此现身,定位精致社区商业的武侯星悦荟虽然体量不大,但开放街区的物理空间,搭配上筛选取舍之后的品牌组合,或将在日常生活方式层面,为周边高质量家庭客群带来更多新的消费体验。

成都西城商业变奏曲

值得一提的是,这个片区还有着早已形成的家居品类专业市场的基因,八益家具城、太平园国际家居博览中心以及红星美凯龙等都聚集于此。所以可见,金楠-武侯立交-川藏立交这一带,涵盖了综合性超市、百货、大型盒子、开放式街区及专业市场等多样化的商业模式,也自然承载了更多的期待。

金牛:茶店子-交大

典型项目:凯德广场·金牛、首开·龙湖西宸天街、沙湾印象汇等

再聊一聊位于金牛区的茶店子-较大片区,某种程度上可以说,这是由凯德和龙湖撑起来的一个商圈。

茶店子-交大一带,想来并非城西最成熟的片区,但这里却诞生了成都最早的购物中心代表,也是新加坡凯德集团落地成都的首个商业项目——凯德广场·金牛。

成都西城商业变奏曲

如今,经过了十余年的稳定运营与适时调改,凯德广场·金牛已然成为这一片区客流与业绩都相当稳定的消费场,因为多年的陪伴,也让周边社区家庭对其产生了颇强的消费甚至情感依赖。

如果说凯德广场·金牛是打开茶店子-交大片区消费市场的“先遣部队”,那么,十二年后,龙湖联合首开集团带来的成都首个TOD天街作品——成都西宸天街,则在某种程度上开启了茶店子-交大片区商业发展的又一个新的阶段。

成都西宸天街总面积15万㎡,地下3层,地上6层,可租赁面积近8万㎡,共300+个铺位,不仅实现了满铺招商,而且开业率超99%。

成都西城商业变奏曲

既然上面说到TOD,就再插一句题外话。

从前文的图示中我们发现,在本文所讨论的西城片区已开业的主流大型商业中,新近开业的成都西宸天街竟然是目前唯一一个真正意义上的地铁上盖物业,其他项目如西单商场、鹏瑞利青羊广场、城西优品道和成都大悦城等,都只能算地铁附近商业,只是距离远近的差异。

所以,也必须承认,轨道交通与商业衔接的尴尬在城西亦真实存在。

其他:双流-航空港

典型项目:时代奥特莱斯、成都海滨城

城南优品道、双流万达广场等

这个片区原本没有在我们划定的范围之内,但鉴于几大项目相对比较集中,并且从模式到内容的差异化都比较明显,因此有必要简单提及一下。

最早落址这里的大型商业,应该是2009年开业的时代奥特莱斯。作为成都乃至西南区的标杆奥特莱斯项目,时代奥特莱斯的品牌的丰富度,稳居行业前列的业绩表现,以及其颇具特色的建筑设计和空间打造,都可作为业内同行考察和学习的榜样。

成都西城商业变奏曲

时间来到2014年,城南优品道现身,开业之初便为片区带来了欧尚、苏宁电器、24小时健身、影立方四大主力店,最近更是引进了一批新的品牌,其中包括了快乐柠檬、丸摩堂这样具有一定粉丝和口碑基础的知名连锁轻餐饮。

成都西城商业变奏曲

同年亮相的还有成都海滨城购物中心,体量27万方,拥有海洋馆、模拟机、直升机、真冰场、美食广场、巨幕影厅等特色业态。尤其是里面的浩海立方海洋馆,作为一个商业项目的主力店,在成都市场前所未有,也因此成为众多家庭亲子客群的节假日到访目的地。

媒体报道显示,成都海滨城购物中心开业当天有20万人到店,开业率达到94.8%。同时,从消费者及从业者的反馈来看,大部分人是冲着海洋馆这类独有业态而去,因此对其他业态的业绩拉动并不明显,项目对日常消费的刺激作用也有待提升。

成都西城商业变奏曲

与时代奥特莱斯隔街相望的太平园国际家居博览城于2015年4月开业,它的出现为双流片区带来了大型家居专业市场,同时也丰富了同区域的商业模式。

而加入这个片区的最新成员,是万达在全国的第175座万达广场——双流万达广场,在满足社区日常消费层面,较早成熟的万达广场产品线,拥有比较稳定的品牌组合,因此也会让大量周边的居住客群对其具备消费安全感。

至此,在双流-航空港这个组团里面,主要几个大型商业项目都呈现出了比较明显的差异化,模式上有盒子购物中心、街区商业、奥特莱斯和专业市场,内容上亦是兼顾到了周边日常社区消费和远距离的目的性消费。

当然,如果将西城再往外延,除了双流之外,还有温江、郫都两大卫星城的商业也值得关注。

其中,温江的大型商业集中在光华大道延线的新城区,珠江广场已经默默在温江耕耘了4载有余,而原本最初计划与其差不多同期亮相的新光天地则至今尚未开业,两个项目隔街对望,同享地铁4号线输送的两端客流。

成都西城商业变奏曲成都西城商业变奏曲

最新消息是,一直延期开业的新光天地有可能在今年12月现身,但这次是否能兑现,仍不得而知。

至于郫都区,则相对零散地分布着一些大型商业,如地铁2号线犀浦站附近的百伦伦广场、石犀里,还有稍远一点的龙湖成都时代天街和花样时代奥特莱斯,以及尚未开业的爱琴海购物公园和凯德广场·乐视界等等。

「写在最后」

我们试着总结一下成都西城商业的节奏变化特征;

外资较早进入。譬如,麦德龙(西南首家,2001年)、伊藤双楠店(业绩最佳门店、2004年)、凯德广场金牛(凯德在成都首个商业项目,2006年),这一点能够从侧面反映成都西城早期的发展节奏。

尤其钟爱街区。从靠近市中心的宽窄巷子、锦里这样的网红旅游目的地,到高档住宅区的鹭岛国际步行街,再到即将面世的龙湖成都武侯星悦荟,以及辐射范围更广的时代奥特莱斯,都可以看出西门街区商业发展的天然基因优势。

大型商业分布相对集中。不管是靠北面的茶店子-金牛片区,还是正西方向的光华片区,或者是近南面的双楠、武侯立交-川藏立交及双流-航空港片区,核心项目都呈组团式布局,这样更利于商圈氛围的形成。

商业模式丰富、差异化明显。这一点也是相对而言,其中光华片区和双流-航空港片区表现更突出。如此,或会在实际运营过程中,更便于客流共享和商圈共荣。

当然,成都西城的商业自然也尚有不足之处。

正如文章开篇所言,因为有不间断的节奏变化,所以不同阶段、不同区域的城西,也会给我们不尽相同的商业印象。即使仅从本次重点分析的区域来看,也依旧有不少大型商业的空白区。这一方面与“西控”政策有关联——控制商业/产业规模、保护区域生态环境;另一方面也说明,西城未来仍然会有一些不错的的商业空间与机会。

所以,节奏缓一点没有关系,毕竟如今的西城乃至整个成都市场,缺乏的都不是更多或更大的商业,而是更有趣、更精致、更不一样的商业。你说呢?

[返回列表]
地址:广东省广州市天河区88号    电话:    传真:
Copyright © 2018 利来官网利来官网|利来国际官网 All Rights Reserved
技术支持: ICP备案编号: